Prečo je investícia do nehnuteľnosti v roku 2025+ hazard so životom a majetkom?
Ešte pred niekoľkými rokmi bola kúpa nehnuteľnosti na Slovensku a v celej Európe považovaná za najbezpečnejšiu a najstabilnejšiu investíciu. Finanční poradcovia ju s obľubou označovali za „istotu“, ktorá odolá inflácii a zabezpečí pokojné starnutie. Dnes je však situácia dramaticky iná. Svet prechádza najväčšou fázou geopolitickej neistoty od konca studenej vojny, ceny bývania sa odtrhli od ekonomickej reality bežných ľudí a investičný trh s nehnuteľnosťami sa prepadá pod vlastnou ťarchou.
Už to nie je len o ekonomickej neefektívnosti. V kontexte súčasného diania je nákup bytu hlboko rizikovým krokom. Nie je to urážka, ale len konštatovanie faktov: investovať do nehnuteľnosti v tejto dobe je hlboký finančný a existenčný hazard.
1. Nehnuteľnosť už nie je bezpečný prístav: Hrozba deštrukcie
Predstavte si nehnuteľnosť ako fyzický majetok – to je jej najväčšia zraniteľnosť. Zlato, akcie či dlhopisy sú digitálne alebo ľahko prenosné. Byt v meste nie.
Historické paralely, ktoré nemôžeme ignorovať:
- Varšava (1944): Po povstaní bolo zničených až 85 % všetkých budov. Desaťročia investícií sa premenili na prach v priebehu pár týždňov.
- Drážďany (1945): Mesto bolo prakticky vymazané z mapy spojeneckým bombardovaním.
- Belehrad (1999): Moderná európska metropola sa stala terčom náletov NATO. Desiatky budov zmizli alebo boli poškodené.
- Mariupol (2022): Po ruskej invázii na Ukrajinu sa celé mestské štvrte premenili na trosky. Z investičného portfólia zostali len ruiny.
Žiadna poistka vás nezachráni. V prípade totálneho zničenia mesta vo vojnovom konflikte neexistuje poistná zmluva, ktorá by reálne pokryla takúto stratu. A aj keby formálne existovala, štáty v takýchto krízach často vyhlasujú výnimočné stavy a poisťovniam de facto umožnia zbaviť sa povinnosti plniť záväzky v plnej výške.
Súčasná realita: Európa oficiálne vstúpila do éry masívneho zbrojenia. Obranné rozpočty rastú najrýchlejšie od 50. rokov 20. storočia. Armády členských štátov NATO otvorene trénujú scenáre mestského boja a prípravu na priamy konflikt na európskom území. Kúpiť si dnes byt je v tomto kontexte rovnako nezodpovedné, ako kupovať dom na pláži, zatiaľ čo meteorológovia ohlasujú prichádzajúce megatsunami.
2. Európa sa zbrojí: Tichý signál ukončenia mieru
Kto dnes tvrdí, že nám nehrozí riziko konfliktu, ignoruje fakty o dianí za našimi hranicami a v hlavných mestách EÚ. Konanie vlád hovorí hlasnejšie ako ich slová.
- Rekordné výdavky: V roku 2024 minuli európske štáty NATO historicky najviac peňazí na armádu – celkovo viac ako 350 miliárd eur.
- Lídri v zbrojení: Poľsko investície do armády zdvojnásobilo na 4 % HDP, čo je suverénne najviac v celej aliancii. Nemecko uzákonilo trvalý špeciálny fond 100 miliárd eur len na modernizáciu Bundeswehru.
- Zmena mentality: Švédsko a Fínsko po desaťročiach prísnej neutrality vstúpili do NATO a aktívne budujú obrannú infraštruktúru.
Keď sa celý kontinent, vrátane historicky neutrálnych krajín, masívne pripravuje na možný vojenský konflikt, je to neklamný signál, že obdobie dlhodobého mieru je za nami.
V takejto situácii je absolútne absurdné viazať sa hypotekárnym úverom na 30 rokov. Aká je pravdepodobnosť, že zostane ekonomické a spoločenské prostredie dostatočne stabilné na splácanie takejto dlhodobej investície?
3. Bývanie ako chorý biznis: Rozklad základnej potreby
Bývanie nie je luxus ani investičný produkt. Spolu s vodou, jedlom a prácou patrí k základným existenčným podmienkam života.
Historicky každá stabilná a prosperujúca spoločnosť garantovala svojim občanom dostupné bývanie. Spomeňme masovú výstavbu sídlisk v 60. – 80. rokoch po celej Európe, kde štát zabezpečil dostupné byty pre mladé rodiny bez nutnosti brať hypotéku na celý život.
Dnes je situácia zvrátená. Trh s bývaním ovládajú developeri, korporátni prenajímatelia a investičné fondy. Týmto subjektom vyhovuje vysoká cena, pretože maximalizuje ich zisk.
Dôsledky tejto chamtivosti sú katastrofálne:
- Mladí ľudia si nemôžu dovoliť založiť rodinu a odkladajú ju.
- Klesá pôrodnosť, čo ohrozuje budúcnosť sociálnych systémov.
- Rastie sociálne napätie medzi generáciami a medzi chudobnejšími a bohatšími vrstvami.
- Mestá starnú a chudobnejú, pretože v nich nevyrastá nová generácia.
Vlády túto situáciu paradoxne tolerujú. Dôvod je prostý – z vysokých cien nehnuteľností majú vyšší príjem z daní a poplatkov. Systém tak chorým spôsobom zarába na najzákladnejšej ľudskej potrebe.
4. Investori opúšťajú reality: Čísla hovoria jasne
Nehnuteľnosti strácajú investičnú atraktívnosť. Kým bežný človek je pri kúpe bytu motivovaný emóciami („chcem vlastný domov“), korporátni investori a fondy sledujú len chladné čísla a výnosy. A tie dnes hovoria jasne:
- Odpredaj portfólií: Investičné fondy v celej Európe masovo odpredávajú rezidenčné portfóliá.
- Odliv kapitálu: Realitné fondy zažívajú najvyšší odliv kapitálu od finančnej krízy v roku 2008.
- Neatraktívny zisk: Vysoké úrokové sadzby a inflácia spôsobili, že prenájmy už neprinášajú taký atraktívny zisk ako v minulosti.
- Riziko: Geopolitické riziko konfliktu a neistoty znižuje dlhodobú hodnotu nehnuteľností. Investor nechce držať aktívum, ktoré môže zo dňa na deň stratiť väčšinu svojej hodnoty.
Keď najväčší hráči na trhu, ktorí majú k dispozícii najpresnejšie dáta, utekajú z realít, je to pre bežného kupujúceho ten najsilnejší varovný signál. Nehnuteľnosti sú v tejto chvíli zlé aktívum.
5. Flexibilita a bezpečnosť rodiny ako priorita
Stabilná rodina nepotrebuje drahú tehlu v hypotéke, ale bezpečné prostredie a flexibilitu pre prípad zmeny.
- Bezpečie: Byt vo veľkom meste už neznamená bezpečie, ale v čase konfliktu skôr primárny cieľ a zraniteľnosť.
- Stabilita vs. Záväzok: Hypotéka na 30 rokov sa v časoch ekonomickej neistoty, energetickej krízy a inflácie mení na nebezpečný záväzok, ktorý môže rodinu finančne zničiť.
- Mobilita: Vlastníctvo nehnuteľnosti rodinu „uzamyká“ na jednom mieste. V prípade potreby rýchlo reagovať (napríklad odchod do bezpečnejšej krajiny alebo regiónu) je byt na predaj obrovskou prekážkou.
- Predvídateľnosť: Vojenské hrozby, kolísajúce ceny energií a trvalá inflácia vytvárajú prostredie, v ktorom je plánovanie na desaťročia dopredu ilúziou.
Záver: Kúpa bytu dnes nie je investícia – je to hazard
Svet v roku 2025 už nie je bezstarostný svet roku 2015. Investovať do nehnuteľnosti v súčasnej situácii znamená investovať do niečoho, čo:
- môže byť zničené za pár minút bez náhrady;
- stráca reálnu hodnotu rýchlejšie, ako rastie;
- uväzní vašu rodinu dlhom na celé desaťročia;
- obmedzuje vašu mobilitu a možnosť reagovať na krízovú situáciu;
- sami veľkí investori a fondy považujú za príliš rizikové.
Kúpa bytu dnes nedáva zmysel ani finančne, ani sociálne, ani existenčne. Kto si to neuvedomuje, skutočne hazarduje s majetkom a bezpečím seba, aj svojej rodiny.
